Fin de bail : un casse-tête pour les propriétaires bailleurs
La fin du bail est toujours un moment délicat pour les propriétaires. Le préavis légal de trois mois dont vous bénéficiez peut être réduit à un mois dans de nombreux cas de figure. Dans d’autres circonstances, si votre locataire quitte le logement sans donner de préavis, il faut prévoir au moins 3 mois de procédure judiciaire pour pouvoir récupérer votre bien.
Le congé du locataire
En théorie, le préavis de départ est de trois mois. Ce préavis est lancé dès que le propriétaire est informé de la volonté de son locataire de quitter le logement. En cas de réduction à un mois, il s’agit pour le locataire d’un cas de figure spécifique : un premier emploi, une mutation, ou lorsqu’un bien est situé en “zone tendue”, qui justifie que le propriétaire n’aura aucun mal à trouver un autre locataire. Le congé reste irrévocable : le locataire est obligé de quitter le logement à la fin de son préavis, sauf geste exceptionnel de la part du propriétaire.
Cas où le locataire a un préavis d’un mois
Il existe plusieurs raisons pour réduire la durée de préavis d’une location de trois mois à un seul. Voici les principales situations dans lesquelles un locataire peut justifier d’un mois de préavis :
- Le bien est en zone tendue : 28 agglomérations sont concernées. Le logement doit se situer dans une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants.
- Santé : un locataire en mauvaise santé et qui ne bénéficie pas de caractéristiques attrayantes (proximité des commerces, escaliers) peut demander un préavis d’un mois au lieu de trois.
- Mutation : devant être effective au moment du congé, elle n’implique pas de conditions d’éloignement. Attention, le changement d’école ou la fin d’un stage ne sont pas des justifications valables.
- Chômage : il s’agit d’un licenciement, de la fin d’un CDD ou d’une rupture conventionnelle.
- Emploi : Le locataire doit décrocher un premier emploi, que ce soit à temps complet ou partiel, en CDD ou en CDI.
- Aides sociales : les personnes bénéficiant du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapée (AAH) peuvent bénéficier d’un préavis d’un mois.
Etude de cas : les locataires mariés
Lorsqu’un couple marié accède à la location d’un bien et qu’un préavis est déposé, les deux personnes doivent apposer leur signature. Autrement, seule la personne ayant signé le préavis devra partir, contrairement à l’autre, qui continuera d’habiter dans le bien.
Dans le cas d’un divorce, le choix sera dicté par un juge, qui décidera selon les intérêts des familles, qui des deux pourra rester sur place. Pour les concubins, celui qui n’a pas signé le bail n’a pas la qualité de cotitulaire : il devra s’en aller dès que son compagnon donne son congé.
Quid de l’abandon de logement ?
Un bien est considéré comme abandonné dès lors que le locataire met un terme à la location sans donner de préavis, et, dans la plupart des cas, en laissant des impayés derrière lui. Pour autant, le propriétaire ne peut pas reprendre possession du bien immédiatement. En effet, un courrier doit d’abord être adressé par un huissier au locataire par voie de mise en demeure. En cas de non-réponse au bout d’un mois, l’huissier est autorisé à pénétrer dans la propriété, pour y établir l’inventaire du mobilier. Le tribunal d’instance continue la procédure en se prononçant sur la résiliation du bail et le règlement des impayés. Le locataire, de son côté, bénéficie d’un mois pour réagir. Le propriétaire peut ainsi récupérer son bien au bout de trois mois de procédure.
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